Kiváncsian várom az üllői lakosok véleményét a sorházak építésére vonatkozó szabályozási kérdésekben.
Hogy beindítsam a válaszokat, leírom ide, hogy 2007 október végén milyen javaslatokat küldtem el a Városfejlesztési bizottságnak:

- Nem tiltanám be a sorházak építését, viszont jelentősen korlátoznám az építésüket.
- lakóterületen csak egy főrendeltetésű építmény legyen elhelyezhető
- 20 m-nél keskenyebb telken sorház, ikerház ne legyen kialakítható. (tűzvédelmi, közlekedési szempontok)
- minimális telekméretenként (550 m2) 1 lakás alakítható ki és maximálisan 4 lakás legyen kialakítható.
- lakásonként 2 parkolóhely kialakítását tenném kötelezővé.

Röviden ennyi lenne. Nem biztos, hogy ez a jó megoldás, viszont vitaindítónak jó lehet. Várom a véleményeket

Nekem ezzel kapcsolatban csak pár észervételem lenne.


A sorházakat a városban majdnem betiltanám.
Azért csak majdnem, mert új újonnan épülő sorházak, a város "vidéki kisváros" vagy akinek jobban tetszik "községes" jellegét tennék tönkre. Ha pedig már "egyenházak" vagy valami hasonlók épülnek, akkor azok az új területekre.
Ezek arculatban is jobban elkülönülnek, másrészt a jónéhány 50-100 éves ház, "porta" között furán is mutatnának.


Szó volt itt valahol pár többlakásos társasházról (120?) a város közepén. Annak szerintem addig nincs létjogosultsága, amíg nem lesz tisztességes, kisvárosias városközpont.


Egyébiránt az ötleteid jók, talán a minimális telekméret ami egyeseknek vitára adhat okot, ha 2 parkolóhely a kötelező. Ha az "udvarban" akkor a hasznos méretből el is vesz jó sokat.
Bár mondjuk más a sorház és más a csalági ház, ugyanakkora telken.

Sziasztok

Olvastam az egyik képviselő javaslatait a HÉSZ módosítással kapcsolatban (http://www.freeweb.hu/nagysandorullo/talak.pdf). Szerintem nagyon jók a javaslatok.
Néhány dolgot nem értek, de gondolom ez egy javaslat, amely további pontosításra fog kerülni.
Nagyon egyet tudok érteni azzal, hogy csak olyan telken lehessen több lakásos házakat kialakítani, amelynek az utcafronti szélessége minimum 20 méter. Remélem ugyanakkor, hogy a minimum tényleg minimum lesz és nem lesz mellékletben ettől eltérő kiszámítási mód, mint az épület magasságával kapcsolatban.
A dokumentumból viszont nem derül ki melyik besorolási övezetről van szó (van pár).
Nem tartom viszont igazságosnak azt, hogy az egyszerű polgár csak 30%-ban építheti be a telkét, míg a vállalkozó (hiszen a többlakásos házakat valószínű vállalkozó fogja építeni) 50%-ban építheti be a telket. Mi indokolja ezt a megkülönböztetést?
A csak 1 főépület vagy 2 főépület engedélyezése esetében mindkét megoldás mellett szólnak érvek, illetve ellenérvek. A 2 főépület engedélyezése mellett talán az szól, hogy így minden lakáshoz lehet kertrészt kialakítani, ami otthonosabbá teszi környezetet a lakók számára. Viszont így a telek beépítése hosszabb, így a szomszéd épületek benapozottsága nagyobb mértékben sérül.
Kötelező gépjárműtároló kialakítása szerintem teljesen jogos ilyen telkeken, de csak a többlakásos épületek esetében.
A többi javaslat szerintem megállja a helyét

Üdv Mindenkinek!

Köszönet a dícséretért
Pár dolgot tisztázni szeretnék:

Valóban nem egyértelmű, hogy melyik besorolási övezetre írtam a javaslatot. Elsősorban a városközponti vegyes besorolású övezet az, amire javaslatot tettem.

Nem tartom viszont igazságosnak azt, hogy az egyszerű polgár csak 30%-ban építheti be a telkét, míg a vállalkozó (hiszen a többlakásos házakat valószínű vállalkozó fogja építeni) 50%-ban építheti be a telket. Mi indokolja ezt a megkülönböztetést?

Lehet, hogy félreérthető voltam. Itt nem a vállalkozó és magánszemély megkülönböztetése a cél.( egyébként ez nem is etikus és nem is törvényes).
A beépíthetőség mértékét a telek méretéhez javasoltam kötni, tehát a nagyobb teleknél lehetőséget adni a feltétlelek szigorú betartásával lakóközösségek kialakítására pontosan behatárolva a zöldfelület, aépületek közötti távolság, a gépjármű elhelyezés stb... feltételeit
. Pontosan ezt írtam:
...Abban az esetben, ha ebben a besorolási övezetben 1100 m2 vagy ennél
nagyobb telek alakul ki, melynek utcafronti szélessége minimum 20 méter,
javaslom a jelenlegi 50% beépíthetőségi százalék megtartását, területenként 2
főépület kialakítását, épületenként maximum 2 lakás ( telkeként összesen 4
lakás ) építésének lehetőségével. Javaslom az épületek között minimum 6
méter távolság megtartását a telken belül...

Bízom benne, hogy a javaslataim a szakembereknek is tetszenek és beemelik az új rendezési tervbe. A teljes javaslat itt olvasható http://www.nagysandorullo.fw.hu több más szerintem közérdeklődésre számot tartható írással együtt.

Módosította: papamaci, Időpont: 2008.06.04 15:02

OK értem, de ez akkor is megkülönböztetés, és én is csak egy esetet említettem, amely példa azért elégy gyakorlati.
Tehát, ha jól értem aki kis telket tud csak venni, annak csak 30%-ot szabad beépíteni, aki viszont tud egy értéknél (1100 m2) nagyobbat annak 50% lehessen a beépíthetősége.

A sorházépítést szerintem nem a beépíthetőség korlátozza, hanem a telekméret lakásszám összefüggés, és ezen a területen szerintem a javaslatod túl engedékeny, ami persze nem biztos, hogy baj.

Mit értesz minimális utcafronti szélességen?

EZt azért kérdezem, mert a jelenlegi rendeletben is szerepel egy olyan érték, hogy az épületek magassága maximum 5 méter lehet, ami számomra azt jelenti, hogy az épület magassága nem lehet 5-nél magasabb, viszont állítólag van egy melléklet, ami alapján a magasság értéke, valami átlagérték, tehát lehet 5m-nél magasabb pontja a háznak, de átlagban 5 m-nek meg kell lennie.

Ez szerintem jogbizonytalanságot okoz, amit eddig ki is használtak az építtetők.

Remélhetőleg az utcafronti szélesség kiszámításánál nem lesz ilyen "személyekre szabott" melléklet.

Nyugtass meg, ugye nem lesz Tervtanács, amely megvizsgálja egyenként, hogy adott sorház belefér-e a városképbe? Az ilyen szervezetet kb. az első megadott engedélynél korrupcióval lesz vádolva azáltal aki nem kapott ugyanattól a tanácstól engedélyt.

Szabolcs, Te nem változol

A javaslataimat csupán egyszerű, paraszti logikával, az általad megküldött ajánlások, melyekre krábban utaltál,valamint saját tapasztalataim alapján írtam. Eszemben sem volt bonyolult képleteket bevonni, illetve titkos záradékokat alkalmazni.
A tervtanács létezik, hogy m lez a szerepe ebben a játékban, én még nemtudom. Szerintem a füstszűrős nyuszika szerepe senkinek nem tetszik, de amit írtál, az valós probléma. Ez ellen nem tudom mi a megoldás, viszont legyen az műszaki osztály, vagy tervtanács, az elutasított terv valószínűleg indulatokat szül, melynek jó magyar szokás szerint az általad vázolt esemény a folytatása.

Módosította: papamaci, Időpont: 2008.06.04 20:36

Fura is lenne, ha változnék

De szerintem félreértettél valamit, illetve nem biztos, hogy ismert előtted az az előzmény, ami miatt azt írtam amit írtam. A lényeg, hogy egyértelmű szabályozás kialakítása legyen a cél.

Azt hiszem van egy kis kavarodás a "sorház" és a "társasház" definíciója körül!!

Először is: én Üllőn nem tudok róla, hogy lenne "sorházas" beépítés. Az épületeket a beépítési módjuk alapján csoportosítjuk először, ezek szerint lehetnek:
- Szabadon álló
- Oldalhatáron álló (ez sem jelenti szigorúan, hogy a telekhatáron kell álnnia, de a távolságának 0-3m-nek kell lennie)
- Zártsorú beépítésű

A zártsorú beépítés estén minden épület szorosan hozzáépül a mellette lévőhöz, klasszikusan ilyen beépítés az egész Nagykörút. A sorházas beépítés a zártsorú egyik fajtája, ami abban különbözik az átlagos zártsorútól, hogy ritmikusan ismétlődve vagy minden épület ugyanolyan, vagy minden második...stb.

Még annyit, hogy a sorházakra az egyik jellemző, hogy keskeny telkekre készülnek, általában 6-14m szélességűekre.


Szerintem a témaindító üzenet inkább a társasházakra (úgy "ánblokk") vonatkozik.
Sok helyen (ahová szoktam tervezni) van olyan előírás, miszerint maximum 2 lakásos társasház építhető olyan telekre, ahol a telek terület kisebb, mint 800 m2 és minden közmű rendelkezésre áll, ennél nagyobb telekre pedig 4 lakásos. Szerintem ez korrekt előírás.
Ezen kívűl szigorúan kérik, a szabályok szerinti telken belüli gépjármű elhelyezés kimutatását (ezt egy másik helyen már leírtam: pl. idegen autó csak 5m-nél távolabb lehet egy lakástól - ami ugye szintén korlátozza a beépítést), illetve a zöldfelületi kimutatást. Hogy ne lehessen trükközni a parkolófelületek gyephézagos járólapjainak vagy műanyag gyeprácsnak zöldfelületbe számításával, a legtöbb helyen a járólapot már egyáltalán nem lehet zöldfelületbe beszámítani (a közte lévő fű 1 hónapot sem ér meg), a műanyag gyeprács pedig csak 10-50% arányban számítható be.

Az amúgy nem igaz, hogy társasház esetében nagyobb lehet a beépítettség, pláne nem 50%! Minden épületre illetve "építési műtárgyra" ugyanazok a beépítési paraméterek vonatkoznak egy konkrét telek esetén!
Viszont több budapesti kerületben még megoldották azt, hogy egyenként vizsgálták meg a telkek méreteit, és sokszor (szomszédos) telkenként más-más előírásokat határoztak meg, pl. a jellemzően 550m2 alatti telkekre 30-35%os beépítettséget határoztak meg, az ennél nagyobb telkeknél pedig csak 25%-ot.

Alapvetően én Üllőn csak maximum 2 lakásos társasház építését engedném meg! Amúgy a szabályok szerint most egy telken 2db főépület (ill. fő rendeltetési egység) építhető, azaz ekkor is lehetne 2x2 lakásos társasházat építeni... Hát... ez már tényleg csak elhatározás kérdése, hogy megengedik-e vagy sem.

Azt hiszem van egy kis kavarodás a "sorház" és a "társasház" definíciója körül!!

Először is: én Üllőn nem tudok róla, hogy lenne "sorházas" beépítés. Az épületeket a beépítési módjuk alapján csoportosítjuk először, ezek szerint lehetnek:
- Szabadon álló
- Oldalhatáron álló (ez sem jelenti szigorúan, hogy a telekhatáron kell álnnia, de a távolságának 0-3m-nek kell lennie)
- Zártsorú beépítésű

A zártsorú beépítés estén minden épület szorosan hozzáépül a mellette lévőhöz, klasszikusan ilyen beépítés az egész Nagykörút. A sorházas beépítés a zártsorú egyik fajtája, ami abban különbözik az átlagos zártsorútól, hogy ritmikusan ismétlődve vagy minden épület ugyanolyan, vagy minden második...stb.

Még annyit, hogy a sorházakra az egyik jellemző, hogy keskeny telkekre készülnek, általában 6-14m szélességűekre.


Szerintem a témaindító üzenet inkább a társasházakra (úgy "ánblokk") vonatkozik.
Sok helyen (ahová szoktam tervezni) van olyan előírás, miszerint maximum 2 lakásos társasház építhető olyan telekre, ahol a telek terület kisebb, mint 800 m2 és minden közmű rendelkezésre áll, ennél nagyobb telekre pedig 4 lakásos. Szerintem ez korrekt előírás.
Ezen kívűl szigorúan kérik, a szabályok szerinti telken belüli gépjármű elhelyezés kimutatását (ezt egy másik helyen már leírtam: pl. idegen autó csak 5m-nél távolabb lehet egy lakástól - ami ugye szintén korlátozza a beépítést), illetve a zöldfelületi kimutatást. Hogy ne lehessen trükközni a parkolófelületek gyephézagos járólapjainak vagy műanyag gyeprácsnak zöldfelületbe számításával, a legtöbb helyen a járólapot már egyáltalán nem lehet zöldfelületbe beszámítani (a közte lévő fű 1 hónapot sem ér meg), a műanyag gyeprács pedig csak 10-50% arányban számítható be.

Az amúgy nem igaz, hogy társasház esetében nagyobb lehet a beépítettség, pláne nem 50%! Minden épületre illetve "építési műtárgyra" ugyanazok a beépítési paraméterek vonatkoznak egy konkrét telek esetén!
Viszont több budapesti kerületben még megoldották azt, hogy egyenként vizsgálták meg a telkek méreteit, és sokszor (szomszédos) telkenként más-más előírásokat határoztak meg, pl. a jellemzően 550m2 alatti telkekre 30-35%os beépítettséget határoztak meg, az ennél nagyobb telkeknél pedig csak 25%-ot.

Alapvetően én Üllőn csak maximum 2 lakásos társasház építését engedném meg! Amúgy a szabályok szerint most egy telken 2db főépület (ill. fő rendeltetési egység) építhető, azaz ekkor is lehetne 2x2 lakásos társasházat építeni... Hát... ez már tényleg csak elhatározás kérdése, hogy megengedik-e vagy sem.

Fura... az előző üzenetet csak 1x küldtem el!

Szia

Nagyon köszönöm a hozzáértő hozzászólásodat. Ha jól értem te is azt javasolnád, hogy csak 1 főépület lehessen 1 telken és a lakások száma a telek méretétől függően változhasson.
Van azonban egy problémám: az 50% zöldterület kérdése. Szerintet ezt betartja bárki is, illetve szerinted ellenőrzi ezt bárki is?

Szia!

Igen, 1-nél több főépületet nem engedélyeznék, és 2 lakásnál többet sem egy telekre. (Pl. így működik ez a XVIII. kerületben is.)
Ezen kívül nem engedélyezném az új nyelestelkek kialakítását sem!

A zöldfelülettel az a baj, hogy (a szintterületmutató mellett) ez az az érték, amit az önkormányzatok sosem vizsgálnak meg egy engedélyezési eljárás során, csak megnézik, hogy a tervező által beírt érték nagyobb-e, a megengedettnél. Sok helyen zöldfelületi idomtervet is kérnek, ahol részletes területkimutatást kell készíteni, amit be is kell kótázni, hogy ellenőrizhető legyen (a terven).
Mindezek mellett az a baj, hogy a zöldfelületre vonatkozóan az OTÉK illetve a helyi rendeletek csak pallérszámokat állapítanak meg, de pontosabb definíciókat nem. Itt most arra gondolok, hogy például a telken belüli parkolók és a hozzájuk vezető utak, ha műanyag gyeprácsból készülnek, akkor zöldfelületként számíthatók be az engedélyezési eljáráskor, de ha netán polgári peres eljárásra kerül a dolog, a bíróság nem szokta elfogadni ezen területek zöldfelületbe számítását. (Ami azért érthető is.) Ezen kívül a homok, föld, kő, kavics felületek is zöldfelületként számíthatóak, ha nem haladják meg a teljes zöldfelület 1/3-át.

Tény, hogy - kis kivétellel - a rajzokon meglévő zöldfelületek a valóságban kevéssé valósulnak meg, és hogy ezt senki nem is ellenőrzi! Azt már nem is merem említeni, hogy a régebbi (OTÉK előtti) OÉSZ-ben még olyan is volt, hogy a telekméret arányában kötelezően meg volt határozva, hogy hány darab fát kell a telken elhelyezni.

Igazából Üllőnek nagyon "puhány" építési szabályzata van! Alapjában véve már itt bukik meg az egész, nem pedig (iiletve: nem csak) az építési előadókon.

Szia

Csütörtökön lesz egy ilyen téma a testületi ülésen:
"Szabályozási terv módosítás szabályozási koncepciójának megtárgyalása"

Ez vajon a HÉSZ ezirányú módosítására vonatkozik?

Valószínűleg!

Végülis a szabályozási tervek úgy készülnek, hogy az adott település önkormányzatának főépítészi hivatala, vagy településfejlesztési bizottsága megvitatja a főbb szabályozási irányvonalakat, majd megbíz egy tervező céget, hogy készítse el az adott szabályozási terv(ek)et. A terv 3 fő fázison esik át:
- vizsgálat
- program
- terv
(Az első 2 munkarészt össze is lehet vonni.) A tervező folyamatos egyeztetés után elkészíti a terveket, amit az önkormányzat egy bizottsági ill. képviselőtestületi ülésen vagy elfogad, vagy módosítások elvégzésére utasítva a tervezőt visszautal.

Ahol főállásban dolgozom, szintén készítünk szabályozási terveket. Sőt, igazából az én végzettségem is településmérnök, csak már építészként dolgozom.

Nem tudod: van már megbízott tervező cég a szabályozási tervhez?

Ja, már látom: valószínűleg az ADU Építésziroda.

Ez lett a javaslat, kiváncsi lennék elfogadták-e:
Nem látom benne a javasltaidat, se a min. 25 m utcafrontot.

"Határozati javaslat

Üllő Város Képviselő-testülete a 2008. április 11-én hatályba lépett változtatási tilalom feloldása érdekében az alábbiak szerint kezdeményezi módosítani Üllő Város helyi építési szabályzatát és szabályozási tervét:

Megtartja a jelenlegi” településközpont, vegyes terület” övezeti besorolást az alábbi övezetekben:
a Pesti út mellett, mindkét oldalon
a Polgármesteri Hivatal mögötti tömbbelsőben
a Kossuth L. u. mellett
a Gyömrői út első szakaszán
az Ócsai út belső szakaszán

Megváltoztatja a jelenlegi” településközpont, vegyes terület” övezeti besorolást „kertvárosiasra” az alábbi övezetekben:
az Ócsai út mellett
Kisfaludy és a Berkes u között
Mikszáth és Vásártér u között
István u. és a temető között
(Hunyadi utca környékén kisebb Vt terület)

a Gyömrői út mellett egyes szakaszokon
Vasút és az M4 között
Kistemető u és a vasút között
József Attila u és a vasút között
(József Attila u környékén kisebb Vt terület)

A Deák Ferenc utcára új szabályozást állapít meg az alábbiak szerint:
Az övezet szabályozása továbbra is ” településközpont, vegyes terület”,
Telkenként maximum 5 rendeltetési egység, ezen belül maximum 4 lakás építhető
A telkeken a beépítési mód oldalhatáros, vagy szabadon álló (a telek szélességétől függően)
A beépítési % üzlethelyiség kialakítása esetén 50%, üzlethelyiség nélkül 30%.

Az egyes övezetekben építhető lakásszámot az alábbiakban szabályozza:

Kertvárosias övezetekben:
1 db, max. 2 lakást tartalmazó lakóépület,
vagy 2 db 1-1 lakást tartalmazó épület építhető
Vegyes övezetekben:
max. 4 lakás és min. 1 üzleti célú egység építhető, legalább 50 m² alapterülettel,
vagy legfeljebb 2 lakás építhető egyéb funkció nélkül

A Bizottság a Vasadi u. és Pesti út közötti tömb átlagosnál jóval kisebb telkeinél, továbbá az Ócsai út megmaradt vegyes területi övezeteiben kizárólag üzlethelyiség építése esetén 60%-os beépítést tesz lehetővé.

Továbbá a részletes szabályozás a „vegyes övezetekben” az alábbiakkal egészül ki:
Meghatározásra kerülnek az építési helyek és a kötelező építési vonal elsősorban a zártsorú beépítési móddal szabályozott területeken, így a telekbehajtók kialakítása is kötött lesz.

A Képviselő-testület úgy dönt, hogy többlakásos épületeket „kertvárosias” területen csak a Rétköz utca mögötti telkeken lehet építeni. Ez azt jelenti, hogy ott maximum 4 lakás építhető egy főépületben, vagy 2x2 lakás.

Végül a Testület döntése értelmében több, mint 4 lakás, a Sportliget lakópark „kisvárosias” övezetét kivéve (4-es elkerülő mellett) a település egyéb területein nem épülhet.

A Képviselő-testület - a fenti módosítások átvezetéséig és rendeletmódosítással való elfogadásáig - nem oldja fel a változtatási tilalmat.
"

Köszi, hogy megosztottad velünk az infókat!

...Kertvárosias övezetekben:
1 db, max. 2 lakást tartalmazó lakóépület,
vagy 2 db 1-1 lakást tartalmazó épület építhető... --- Ez korrekt, ezt vártuk!!

...Vegyes övezetekben:
max. 4 lakás és min. 1 üzleti célú egység építhető, legalább 50 m² alapterülettel... --- Ez azt jelenti, hogy itt minimum 6 db parkolót kell telken belül biztosítani, a zöldfelület megtartása mellet. Ezt jól átgondolták??!!

...A Bizottság a Vasadi u. és Pesti út közötti tömb átlagosnál jóval kisebb telkeinél, továbbá az Ócsai út megmaradt vegyes területi övezeteiben kizárólag üzlethelyiség építése esetén 60%-os beépítést tesz lehetővé... --- Ha egyszer kicsi a telek, akkor egyrészt miért erőltetik az üzletek építését, ráadásul 60% beépítettséggel(!!), ráadásul már megint nem gondolnak arra, hogy üzletek esetén is a telken kell elhelyezni az autókat (előkertben).

Annyira látszik, hogy az adók miatt erőltetik az üzletek építését!! Már szinte minden ötödik házban van egy üzlet. Az üzletek meg a reklámfellületeket vonzzák, ez meg tönkrevágja az amúgy sem dícséretreméltó város- és utcaképet!!

Remélem minden képviselő (aki megszavazta) háza mellé építenek ez éjjel-nappali boltot!

Amúgy meg a Sportliget lakópark is hogy néz ki?!!! Mondjuk: én akkor sem költöznék oda, ha igényes utcakép és házak fogadnának. Aki a vasúti vágánypálya és egy főforgalmú út mellé képes költözni, az (bocsánat, de) meg is érdemli!

Nem volt könnyű, az egyik képviselőnek köszönhető (Danke Sehr), pedig a kérést hivatalosan is elküldtem a PM hivatalba, mivel az elektronikus file-ok ott is mindenkinek rendelkezésére állnak, hiszen ők küldik szét a képviselőknek. Választ kaptam, de a kérést nem teljesítették (persze tudom 15 nap max., de hát a tv. azt is írja, hogy as soon as possible, but max 15 days).

Sziasztok

Lassan 1 éve Üllői lakos vagyok.
Párommal mi is egy 2 szer 4es sorházba költöztünk be. A ház maga jó, bár tény és való a szomszédokat halljuk ha kicsit hangosabbak. Nyeles telken van az építmény, így a kocsi beállót kénytelenek voltunk az amúgy is nyulfarknyi kerten bellül elhelyezni.
A szomszédaink rendesek (Másik 7 ember) Erre panasz nem lehet, viszont vannak problémák. (Esővíz elvezetés) Az út szűk (4m) Minent összevéve azért én még is örülök, hogy sikerült egy ilyen lakást kifogni, jobb mint Pesten egy panelban, szmogban, bunkó emberek között (Tisztelet a kivételnek) élni. Itt még a boltos is tudja ha reggel bemegyek mit szeretnék. (Igaz ez Üllő város lakóit minősíti) Itt legalább visszaköszönnek. Ez is valami.

Mindenesetre, ha nagyobb telken lenne a 4es sorház nem lenne probléma. Nem 180nm2 egy 80nm2 alapterületű lakás hanem mondjuk a tripláján. Mindenre lenne hely.

További kellemes napot/hétvégét